Галерия

1

“Как съм живял 49 години на тази планета, но никога не съм бил на гръцки остров преди. Толкова е красиво. Yassou Mykonos, ще се върна”. Това е туитът на Ръсел Кроу, който разтопи сърцата на гърците тази седмица. Холивудката звезда остана възхитена от гостоприемството и природната красота на острова на ветровете и припомни на света, че средиземноморската страна не е само размирици и криза.

Да имаш собствено късче от земния рай не е привилегия само на Мадона, Том Ханкс или Анджелина Джоли, особено след спада на цените на недвижимите имоти. GRReporter потърси експертното мнение на председателят на организацията на заклетите оценители на недвижимо имущество Бабис Харалабопулос, за да ни каже дали е дошло време да си търсим имот в Гърция.

След продължителна рецесия, цените на недвижимите имоти паднаха значително. Смятате ли, че вече има добри възможности за инвестиции в недвижима собственост в Гърция?

Цените наистина паднаха и може да се намерят много добри оферти за закупуване на недвижима собственост в страната. Въпреки това се иска проучване на пазара и добро договаряне. В момента на гръцкия пазар силната ръка държат купувачите, а не продавачите. Има много, които искат да продадат, но малко, които са готови да купят.

Тук има една особеност. В Гърция за момента има два вида продавачи. Едните са тези, които искат да продадат недвижим имот, но не са притиснати от погасяването на конкретни нужди (плащане на задължения към банка, данъци и други разходи). Те биха дали по-малка отстъпка в сравнение с периода преди икономическия крах (15%-20%).

Вторият вид продавачи са тези, които дължат големи суми на данъчните власти или финансовите институции и са готови да подбият цената, само за да могат да си набавят свободни средства. В тези случаи можете да намерите много добри цени, които са със 60% до 70% по-ниски в сравнение с цените, установени преди кризата.

Двете условия, които трябва да запомните за успешна инвестиция в недвижима собственост в Гърция сега са добро проучване на възможностите на пазара и готовност за сериозни преговори, за да получите най-добрата възможна цена. На пазара на недвижими имоти наистина има добри възможности за успешна инвестиции, главно за хора със свободни средства.

Как точно се промени пазара на недвижимите имоти в периода на кризата?

При жилищата средната стойност на спада в пазарната цена е 30%. Малките апартаменти остават най-търсени и там намалението на цената като ефект от кризата е най-ниско. При луксозните апартаменти с голяма квадратура цената може да е дори над 50% по-ниска в сравнение с периода преди задълбочаване на икономическата криза.

Наемът на помещенията за търговска дейност също падна. При този вид недвижими имоти има сериозно обезценяване. Намаленията там достигат 60% , понякога дори 70%. Погледнете ситуацията в една от най-централните улици на Атина, улица Стадиу. Почти половината от търговските обекти днес там са празни. Когато от шест работни дни, четири трябва да са затворени, защото има протестни шествия, стачки или понякога вандализъм, търговците не могат да издържат. Така се обяснява и намалението на пазарната им стойност.

Когато икономиката е в рецесия, бизнеси и предприятия прекратяват дейност всеки ден. Има хиляди квадратни метри, които остават празни, без ползватели. Това също насити пазара с офис помещения, които се предлагат на доста по-ниски цени. Спадът при тях варира между 30%-40% и засега няма търсене, за да бъдат запълнени. Когато безработицата по официални данни достига почти 30% разбирате, че няма компании, които да развиват дейност.

Новият данък върху недвижимото имущество, който влезе в сила преди две години също оказва натиск върху цените. Сега излиза по-скъпо да си собственик на голяма недвижима собственост в Гърция, отколкото преди години. Има много недвижими имоти за продан в страната, но много малко купувачи. Смятам, че поне още година цените ще продължат да спадат.

Преди години данъчните оценки бяха значително по-ниски от пазарната стойност на имота. Сега каква е ситуацията?

В момента е точно обратното. В по-голямата си част данъчните оценки, които не са променяни от 2007, са по-високи от реалната цена на имотите. Тяхната стойност е важна, защото от нея зависи колко голям ще е данъкът, който ще платим върху собствеността. Сега е свикана специална комисия за определяне на новите данъчни оценки, които отговарят на реалността. Това означава, че можем да очакваме намаление.

Ако правителството обаче настоява да прибере трите милиарда евро от облагане на недвижимата собственост, тогава не смятам, че ще има значителна промяна в данъчните оценки. Това, което можем да очакваме е да се увеличат данъчните оценки на жилищата в по-бедните квартали. За дълги години данъчните оценки там се държаха изкуствено по-ниско с политическо решение. Това беше част от социалната политика, която се прилагаше за бедни квартали, провинциални или отдалечени региони с цел да задържат хората в областта, като им дава данъчни отстъпки.

Според мен правителството можеше да използва друга стратегия, за да подпомогне по-изостаналите икономически райони. Можеше да остави данъчните оценки на реалните им нива, но да намали данъчните ставки.

За първи път от много години международните анализатори започват да коментират положително икономическото състояние на Гърция. Как смятате, че това ще се отрази на пазара?

Наистина, има добър отзвук и от Moody’s, и от Fitch. Говори се за стабилизиране на икономиката и дори за слабо възвръщане на икономическия ръст догодина. Започваме бавно да се изправяме на крака, но мисля, че все още е рано да се ентусиазираме. Ако правителството не въведе промени в данъчната система, може отново да потънем, защото тази година данъкоплатците ще поемат най-тежкия удар върху приходите и собствеността нанесен досега.

Банките също са към края на процеса по рекапитализация. Смятате ли, че те ще се включат във възстановяването на пазара на недвижимата собственост?

Рекапитализацията на банките е също една важна крачка във възвръщането на икономическата стабилност, но тя трябва да бъде последвана и от други действия.

Страната трябва да започне да произвежда, за да загрее двигателят на икономиката. Ако няма икономически ръст, няма да видим възстановяване нито на пазара на недвижимите имоти, нито в други сектори на икономиката. Трябва да започнем да произвеждаме продукция, която на първо място да се потребяват в страната и да бъде конкурентна в чужбина, за да увеличим износа. По този начин ще намалим търговския дефицит и ще създадем възможности за развитие.

Кои бяха най-добрите години за пазара на недвижими имоти?

Най-добрите години бяха между 2000-2006. Тогава пазара имаше устойчив ръст на цените, който беше базиран на реални стойности. След 2006 два основни фактора допринесоха за изкуственото повишение на цените и това подпомогна създаването на една по-нездрава среда. Единият фактор, който повлия на цените беше решението на правителството да повиши данъкът от прехвърляне на имота от 13% на 19% през 2007. Повишаването на данъчни оценки на имотите също изигра своята роля. Хората се спуснаха да купуват преди да да повишат данъчната оценка и данъка върху прехвърлянето. Тези два фактора активираха търсенето, което повлия и на цените.

Значи след 2006 цените на недвижимите имоти бяха изкуствено раздути?

Не до такава степен, както се случи в САЩ, Ирландия и Испания. В страните, в които цените наистина бяха извън всякаква логична граница (bubble), кризата започна от пазара на недвижимите имоти. В Гърция първо рухна цялата икономика и след това удари цените на имотите. Това означава, че не бяхме излезли много извън границите на реалните пазарни оценки в годините след 2006.

Кои се интересуват от закупуване на имоти в момента?

Гърците в момента не търсят да купуват недвижима собственост. Опитват се да я продадат. Чужденците имат интерес сега да влязат на пазара, но те имат избор. Ако намерят трудности тук, може да се преориентират към Хърватска, Турция, България или Албания.

Въпреки това, Гърция има някои основни предимства, които играят много важна роля за взимането на решение от този тип – едни от най-чистите води в света, красотата на островите ни е световно призната и през по-голямата част от годината времето е хубаво и топло. Това означава, че може да очакваме по-голям интерес към къщите с малка квадратура в крайбрежните райони или по островите, за да плащат по-нисък данък, но не и към пазара на недвижими имоти като цяло.