Галерия

1

Удар върху пазара на недвижими имоти нанасят високите данъци, както и извънредните данъци, особено свръх облагането на приходите от наеми. Характерен пример показва, че собственикът на апартамент в Гърция, независимо дали живее в него или го дава под наем, плаща под формата на данъци от 2 до 6 наема от общо 12, които ще получи.  Като резултат притежаването на жилище става неизгодно и все повече жилища излизат за продажба на пазара. Около 200 000- 270 000 незаети жилища, нулевото търсене, както  демографският проблем показват, че за да се върне пазарът на нивата от 2005 ще са необходими повече от 8 години. Това са основните изводи на едно изследване-шок за драматичното положение на пазара на недвижими имоти, който някога беше „локомотивът” на икономиката. Изследването на учени от Икономическия университет на Атина, ръководено от професора по статистика  Епаминондас Панас описва очакванията на специалистите за пазара през втората половина на 2013.

9 от 10 специалисти от сектора (89,1%) вярват, че кризата ще продължи от 1 до 3 години. Освен това 93,1%  от тях признават, че кризата ще повлияе на цените на недвижимите имоти , а 79,9% очакват по-голямо отстъпление през следващите 6 месеца.

Големият абсурд

Най-впечатляващата информация е свързана с абсурдите при облагането на недвижимите имоти с още един общ данък, който влиза в сила от 2014. Според проучването и при положение, че данъкът върху недвижимите имоти ще има 33 коефициента и ще се движи от 2 до 23 евро на кв.м.,  за един апартамент от 75  кв.м.  с месечен наем от 5 евро на кв.м., собственикът ще получава 375 евро месечно или 4500 евро годишно. Ако предположим, че коефициентът на общия данък е 10 евро на кв.м, ако някой живее в собственото си жилище, ще трябва да плати на държавата 10 евро на кв.м., тоест 750 евро, и следователно ще плаща 2 месеца данък на държавата.

Ако собственикът отдава жилището под наем, той се облага като приход с коефициент 10% (за наеми до 12 000 евро, а от догодина с още 11%). Тоест, ще плаща допълнително други 350 евро, които заедно със 750 евро общ данък прави общо 1200 евро, тоест 3,2 наеми от общо 12 ще бъдат платени на държавата. Трябва да се отбележи, че ако наемите са над 12 000 евро годишно, се облагат с 33% за надвишаващата сума. Според Икономическия университет става въпрос за конфискация на имущество заради прилагането на коефициентите на новия данък върху недвижимите имоти в съчетание с общия данък за облагане на наема. Собственикът, който дава под наем апартамент ще дава до 3 наема на държавата. Особено заради драматичния спад на наемите, дори и в скъпи райони, без съответното намаляване на данъците. Например, за апартамент от 100 квадрата, с годишен наем от 14 400 евро, ще се плаща данък 2112 евро. Ако се намира в скъп район с висока данъчна оценка, ще се плащат 13 евро на кв.м. (тоест 1300 евро) и общо данъците през 2014 ще са 3412 евро или 2,8 наема.

По тази логика  чужденците няма да дойдат да купят ваканционни жилища, след като ще плащат поне 2-3 наема годишно, Проучването посочва основните причини за срива на пазара на недвижими имоти и основните причини, които му пречат да се възстанови. Според Пинас, не е лесно някой да очаква, че климатът ще се промени, когато непрекъснато се налагат данъци, банките не дават кредити, има свръх предлагане на имоти и няма ликвидност. Кризата на гръцкия имотен пазар се засилва и от еуфорията през 2004-2005, както и от пренебрежението към демографския проблем, който е важен за пазара. Така проблемът на гръцкия пазар в момента са около 200 000- 270 000 непродадени жилища, които допринасят решаващо за кризата и пречи на излизането от нея, макар че строителната дейност вече намаля. Освен това строителите на жилища не се съобразиха с новите условия и не намалиха цените.

Основните точки на изследването са:

• Жилищата са надценени с 10-30%
• Непродадените жилища възлизат на най-малко 200 000
• 56,4%  от специалистите на пазара признават, че кризата ще продължи 2-3 години, а други смятат, че тя ще приключи до две години. Тоест, 89,1% не виждат края й през следващите 3 години.
• 99%  от експертите смятат, че има свръх предлагане. 80% смятат, че продажбите днес са по-ниски отколкото преди 6 месеца. 92,2% смятат, че продажните цени на жилищата са намалели в сравнение с преди 6 месеца.
• 79,9% смятат, че цените ще намалеят през следващите 6 месеца. 50,9%  предвиждат по-ниско търсене на жилища през следващата половин година.
• 24% признават, че конфискациите на жилища са повече от преди 6 месеца.
• 41,2% смятат, че не се очаква повишаване на цените. 24,5% вярват, че е вероятно да се създаде ценови балон.
• За бизнес имотите 96,9%  вярват, че има свръх предлагане, 72,2%  смятат, че има относително намаление на цените в сравнение с преди 6 месеца, според 67,7%  ще има допълнително намаление и според 57,2% ще има по-ниско търсене.

Безработицата и демографският срив разрушават пазара на имоти

Мрачни са прогнозите за развитието на пазара от тук нататък. Според проучването, свръх предлагането не може да бъде поето, защото няма съответното увеличаване на населението. Лошото положение се засилва от факта, че банките намалиха драстично кредитите и пазарът остана без „гориво”.

Според Панас всичко показва, че локомотивът на гръцката икономика – строителството, ще остане в депото поне още 2-3 години.